نحوه‌ی انجام بازرسی و کارشناسی ملک در ترکیه در سال 2022
نحوه‌ی انجام بازرسی و کارشناسی ملک در ترکیه به چه صورتی است؟ دولت ترکیه با توجه به چشم‌اندازهای اقتصادی کلان این کشور، به طور خاص سعی در تضمین و حمایت از حقوق سرمایه‌گذاران خارجی‌ای دارد که در بخش املاک و مستقلات این کشور سرمایه‌گذاری می‌کنند.
در همین راستا دولت ترکیه قوانین موجود را متناسب با الزامات نوین در چشم‌اندازهای کلان اقتصادی این کشور که مبتنی بر سرمایه‌گذاری خارجی در بخش املاک و مستقلات است، بارها بازبینی و اصلاح کرده است.
از آنجایی که دولت ترکیه برای تشویق سرمایه‌گذاران خارجی به انتقال سرمایه‌های خود به این کشور اهمیت زیادی قائل است، با هدف ایجاد حقوق برابر بین سرمایه گذاران خارجی و سرمایه‌گذاران ترک، مسئولین این کشور تلاش مضاعفی را صرف غلبه بر مشکلات و رفع محدودیت‌های موجود کرده‌اند.
دولت ترکیه همچنین فرصت‌هایی مانند معافیت از مالیات بر ارزش افزوده، کاهش عوارض گمرکی و معافیت از مالیات گمرکی و سایر مکانیسم‌های تشویقی را برای سرمایه‌گذاران خارجی فراهم کرده است.
آمارهای جهانی نشان می‌دهد که میزان فروش املاک و مستغلات در ترکیه سال به سال و به طور فزاینده‌ای در حال افزایش است، به این معنی که معمولاً افرادی که به ترکیه سفر می‌کنند به دلایل مختلفی تصمیم به اقامت در این کشور می‌گیرند و آنجا را محیط مناسبی برای توسعه‌ی کسب کار خودشان یافته‌اند که پتانسیل خوبی برای درآمدزایی دارد.
از همین رو و با هد ف حفظ حقوق سرمایه‌گذاران خارجی، پارلمان این کشور قانونی را تحت عنوان «قانون بازرسی و کارشناسی املاک در ترکیه» تصویب کرد که اجرای آن از طرف تمام فروشندگان و خریداران املاک در این کشور الزامی است.
اما قوانین مربوط به بازرسی و کارشناسی قیمت املاک در ترکیه شامل چه مواردی است؟ و هدف آن چیست؟جزئیات و معیارهای بازرسی املاک شامل چه مواردی است؟
در ادامه این مقاله به بررسی قوانین مربوط به نحوه بازرسی و کارشناسی ملک در ترکیه می‌پردازیم و مراحل این فرایندها را به تفکیک برای شما طبقه‌بندی و تشریح می‌کنیم. با ما همراه باشید.
گزارش «بازرسی و کارشناسی ملک در ترکیه» چیست؟
همان‌طور که گفته شد با توجه به رشد سرمایه‌گذاری در بخش املاک و مستغلات در ترکیه توسط اتباع خارجی، دولت این کشور از مدت‌ها قبل به دنبال تصویب قانونی برای حمایت از حقوق سرمایه‌گذاران و خریداران ملک در ترکیه بوده است.
بنابراین برای جلوگیری از فروش ملک با قیمت‌های بالاتر از ارزش واقعی آن و جلوگیری از فرار مالیاتی فروشندگان املاک در ترکیه، پیش از هر نوع خرید و فروش ملک، ارائه گزارش بازرسی و کارشناسی ملک در ترکیه الزامی می‌باشد.
این خبر باعث دلگرمی و آرامش خاطر بسیاری از خریداران و سرمایه‌گذاران ملک در ترکیه شد به طوری که سرمایه‌گذاران و خریداران کشورهای اروپایی و حتی چین را به سرمایه‌گذاری در این کشور ترغیب کرد.
بر اساس این قانون، خریدار و فروشنده ملک باید قبل از انتقال سند و پرداخت هزینه‌های مربوط به خانه، گزارشی را به اداره ثبت اسناد شهر مربوطه ارائه کنند. این گزارش مربوط به ارزیابی، بازرسی و کارشناسی قیمت واقعی ملک می‌باشد.
در تهیه گزارش ارزیابی املاک، اطلاعات کلی شامل آدرس ملک، مساحت، مشخصات مالک، موقعیت ملک بر اساس مختصات جغرافیایی و نقشه هوایی، وضعیت بدهی املاک شامل وام و اقساط، وضعیت پرداخت عوارض شهرداری، ارائه قیمت معادل، تأیید قیمت ملک و تصاویری از داخل و خارج ملک می‌باشد.
هزینه گزارش کارشناسی بین ۱۰۰۰ تا ۲۰۰۰ لیر و مدت اعتبار این گزارش سه ماه از تاریخ صدور می‌باشد. گزارش ارزیابی املاک شامل تمام املاک و مستغلات می‌شود و فرقی نمی‌کند که ملک آماده تحویل یا در حال ساخت باشد. برای ارزیابی خانه‌های در حال ساخت، ارزش خانه در زمان تکمیل آن برآورد می‌شود.
هدف از بازرسی و کارشناسی ملک در کشور ترکیه چیست؟
هدف از بازرسی و کارشناسی ملک در ترکیه عبارت است از:
- ارزیابی اموال برای محاسبه مالیات.
- تعیین مالیات بر املاک در هنگام فروش ملک
- هزینه پوشش بیمه مورد نیاز ملک را تعیین کند
- تعیین ارزش توسعه بنا در آینده یا انجام تزئینات خاص
- تعیین خسارت اموال ناشی از آتش سوزی، طوفان یا زلزله
- به خریدار کمک کنید تا قیمت منصفانه خرید را شناسایی کند.
- اجاره بهای ملک را به عنوان درصدی از ارزش کل آن تعیین کند.
- ارزش نسبی املاک مبادله شده بین طرفین مختلف را تعیین کند.
- تعیین اینکه آیا تخریب ملک برای استفاده مجدد بهتر است یا خیر.
- قیمت درخواست شده برای ملک را از سوی فروشنده تعیین کنید.
- تعیین اینکه آیا استفاده فعلی از ملک بهترین حالت استفاده است یا خیر.
- تعیین ارزش یک ملک خاص به عنوان بخشی از دارایی یا سهام یک شرکت.
- تعیین ارزش تامین مالی وام مسکن که معمولاً درصدی از ارزش ملک است.
- تعیین هزینه نقص در تاسیسات یا بنای یک ملک به عنوان بخشی از فرآیند دادخواهی یا جبران خسارت.
- ارزیابی ملک برای تعیین ارزش منصفانه آن به عنوان یک ملک در کشور ترکیه برای سرمایه گذاری در صورت های مالی.
گزارش کارشناسی ملک در کشور ترکیه شامل داده های زیر است
- عکس های ملک
- گزارش تطبیق قیمت
- موقعیت ملک و مختصات آن
- تایید ریاست دفتر جغرافیای شهری
- کلیه جزئیات مربوط به اسناد مالکیت
- گزارش وضعیت بدهی‌های مربوط به ملک
- قیمت املاک و مستغلات مشابه از نظر سبک، منطقه و متغیرهای دیگر
عوامل موثر بر نحوه کارشناسی ملک در کشور ترکیه
عوامل موثر بر نحوه کارشناسی ملک در ترکیه عبارت‌اند از:
- عوامل طبیعی: محل استقرار ملک، تاثیر محیط بر ارزش ملک.
- بازگشت سرمایه: جایی که قیمت ملک تحت تأثیر بازده اجاره است.
- مکان: جایی که ارزش ملک تحت تأثیر مکان و مساحت کل ملک است.
- گزینه های جایگزین: که در آن ارزش دارایی از نظر هزینه-فایده تغییر می کند.
- عرضه، تقاضا و رقابت: که در آن ارزش اموال تحت تأثیر عرضه و تقاضا در بازار است.
- پیش بینی شرایط آتی: حالتی که قیمت های آتی با منافع مورد انتظار مالک در آینده مرتبط است.
- تعادل: که در آن قیمت املاک و مستغلات در مناطق مختلف با توجه به عنصر تولید متعادل شده است.
- عوامل اقتصادی: عواملی که بواسطه‌ی آن ارزش املاک و مستغلات به چرخه های اقتصادی کلان مرتبط می‌شود.
- تغییر: جایی که ارزش ملک با تأثیر عوامل مختلف تغییر می کند، زیرا بازار املاک و مستغلات در طول زمان و با توجه به تغییرات آتی در حال تغییر است.
- شرایط اقتصادی و اجتماعی: تاثیر عواملی مانند درآمد متوسط جامعه، توان معیشتی شهروندان و سایر عواملی که در ارزش گذاری املاک و مستغلات تأثیر دارند.
- قوانین و مقررات: حالتی که ارزش املاک تحت تأثیر قوانین و مقررات مربوط به ساخت و ساز، تخریب، اجاره، مجوزها، خصوصی سازی و سایر عوامل قرار می‌گیرد.
انواع ارزش ملک در کشور ترکیه
- ارزش بازار
ارزش تخمینی یک ملک در یک بازار باز و رقابتی.
- قیمت فروش
قیمتی که در آن فروش واقعی انجام می شود که با ارزش بازار متفاوت است. قیمت فروش تحت تأثیر تمایل فروشنده یا خریدار برای انجام معامله در یک دوره زمانی مشخص است.
- انواع دیگر ارزش‌ها مانند
بهای تمام شده، ارزش سرمایه گذاری، ارزش اداری، ارزش بیمه، ارزش منصفانه و ارزش تصفیه‌ای وجود دارد.
روش های کارشناسی ملک در کشور ترکیه
| روش محاسبه بهای تمام شده ساخت و ساز (ارزش جایگزینی): | عبارت است از ارزش ساخت یک ملک مشابه با قیمت های جاری بازار و سپس کاهش ارزش ملک در نتیجه استهلاک به اضافه ارزش زمین خالی ملک. |
| بر مبنای فروش املاک مشابه | در این روش بر اساس قیمت های جاری بازار برای فروش سایر املاک مشابه، در مقایسه با ملک مورد ارزیابی، با تعدیل های مناسب با کسر و افزودن ارزش اقلام نشان دهنده مزیت در ملک است. |
| روش سرمایه درآمدی | فرآیند تبدیل درآمد مورد انتظار آتی از ملک به ارزش تبدیل درآمد به سرمایه با تکیه بر اصل انتظار برای منافع آتی ملک که در آن ارزش برابر با مبلغی است که خریدار می پذیرد. برای پرداخت ارزش دارایی، که ارزش فعلی تمام جریان‌های نقدی آتی است، جریان‌های نقدی آتی به ارزش فعلی خود تنزیل می‌شوند. |
هزینه های جانبی خرید ملک در ترکیه شامل چه مواردی است؟
از جمله هزینه های جانبی خرید ملک در کشور ترکیه، می‌توان به هزینه ثبت سند، مالیات بر ارزش افزوده، کارشناسی ملک در ترکیه اشاره کرد.
